PAUL CHESHIRE, ÉCONOMISTE À LA LSE, SUR LE CONFINEMENT URBAIN ET L’ABORDABILITÉ DU LOGEMENT

Paul Cheshire, professeur émérite de géographie économique à la London School of Economics, s’est distingué comme l’un des économistes du logement les plus éminents au monde. Cet article traite de son entretien récent avec Ahir Hites, chargé de recherche principal au Département de la recherche du Fonds monétaire international (FMI), publié dans la lettre d’information de The Unassuming Economist Global Housing Watch .

Le Cheshire présente une vision optimiste des villes:

« Mon évaluation est que les villes sont l’innovation humaine la plus importante pour le bien-être de l’histoire: elles ont permis la division du travail, l’invention de l’argent, le commerce et les inventions techniques comme la roue – sans parler du gouvernement, des arts ou de la culture. »

Cheshire note qu’après une période de valeurs foncières modestes par rapport aux valeurs foncières et résidentielles, les terrains résidentiels sont devenus beaucoup plus chers:

«… En 2010, les propriétés résidentielles, principalement celles sur lesquelles reposaient les maisons, valaient trois fois plus que le PIB britannique. À la fin de 2013, les maisons représentaient 61% de la valeur nette du Royaume-Uni, contre 49% il y a 20 ans. »

Cheshire a déclaré qu’il y avait deux raisons principales à l’augmentation de la valeur des terres.

«Le premier est l’importance croissante des économies d’agglomération qui alimentent la demande et le second est la limitation de l’offre de terrains urbains. Le secteur des services, qui est désormais dominant, compte d’importantes économies d’agglomération: services aux entreprises, services financiers ou culturels, médias ou même tourisme. Ajoutez à cela la croissance du capital humain et de deux ménages de travailleurs et l’agglomération de la consommation, et vous avez la résurgence des grandes villes.

Le rôle du confinement urbain: les ceintures vertes

Mais la politique restreint de plus en plus l’offre de terrains urbains dotés de limites de croissance ou de ceintures vertes. Historiquement, nous avons construit beaucoup de terrains urbains. Nous avons construit des trains de banlieue, puis des autoroutes. Ainsi, à la périphérie urbaine, l’offre de terrains était parfaitement élastique. Le prix de l’offre de terrains pour le logement était essentiellement le prix des terres agricoles plus une marge pour l’infrastructure. »

Mais, selon Cheshire, de nouvelles réglementations sur la frange urbaine ont été imposées:

«La Grande-Bretagne a imposé sa première ceinture verte en 1955 et, si elle est réaménagée en vue de la construction, les terres agricoles situées à la périphérie de Londres ont une marge 800 fois supérieure. Il n’y avait pas de tendance séculaire des prix des terrains à bâtir en Grande-Bretagne avant le milieu des années 50, mais après l’imposition des ceintures vertes, les prix réels ont été multipliés par 15. Plus que des maisons, car vous pouvez substituer des terres à la production de maisons. Il en va de même au Canada, en Nouvelle-Zélande ou sur les côtes ouest et est des États-Unis, où les politiques restreignent l’offre de terrains. »

Impact du confinement urbain et de la densification sur la mobilité

Interrogé au sujet de son livre récent, ( Économie urbaine et politique urbaine: remettre en question la sagesse des politiques conventionnelles ), co-auteur avec Max Nathan et Henry Overman, Cheshire a déclaré:

«Nous savons que les villes deviennent de plus en plus productives, mais certains coûts, tels que le prix de l’espace, la congestion, augmentent également avec la taille de la ville. La politique urbaine devrait donc compenser ces coûts. Au lieu de cela, il les augmente principalement. Les politiques populaires de densification et de confinement restreignent l’offre d’espace et en augmentent le prix à mesure que les villes se développent. Nous renonçons ainsi aux économies d’agglomération socialement précieuses. Une autre politique populaire – les restrictions de hauteur – réduit les gains tirés des économies d’agglomération « verticales ».  »

Il note que de telles politiques peuvent entraver l’offre de logements, même avec des améliorations considérables dans les infrastructures de transport:

«À Londres… nous investissons 18 milliards de livres sterling dans un nouveau système de transport en commun rapide – CrossRail – ouvrant d’immenses espaces pour le logement, mais aucune maison ne peut être construite une fois que vous avez traversé la frontière dans la Ceinture verte, à l’intérieur même de la zone administrative de Londres. lui-même.  »

La « classe moyenne comprimée » (OCDE)

Les préoccupations du professeur Cheshire concernant le rôle de la réglementation dans la hausse des prix de l’immobilier sont particulièrement justes, compte tenu du récent rapport de l’OCDE intitulé «Sous pression: la classe moyenne comprimée» sur le déclin de la classe moyenne.

«Les ménages de la classe moyenne se sentent laissés pour compte et ont mis en doute les avantages de la mondialisation économique. Dans de nombreux pays de l’OCDE, les revenus moyens ont augmenté moins que la moyenne et, dans certains, ils n’ont pas progressé du tout. La technologie a automatisé plusieurs emplois moyennement qualifiés qui étaient occupés par des ouvriers de la classe moyenne il y a quelques décennies. »

L’OCDE constate que la hausse des coûts du logement a été le principal facteur de la hausse des dépenses des ménages à revenu intermédiaire:

«Le coût d’un mode de vie de la classe moyenne a augmenté plus rapidement que l’inflation. Le logement, par exemple, constitue le poste de dépense le plus important pour les ménages à revenu moyen, avec environ un tiers du revenu disponible, contre un quart dans les années 90. Les prix des logements ont augmenté trois fois plus rapidement que le revenu médian des ménages au cours des deux dernières décennies. ”

L’OCDE conclut que «les logements possédés ont le plus contribué à la hausse des dépenses de logement», tandis que les loyers et les services publics ont augmenté leurs coûts, mais dans une moindre mesure que les logements possédés ».

Des impacts similaires sur les coûts de logement ont été identifiés dans notre indice de niveau de vie COU de 2018 , qui a révélé que les trois quarts de la différence de coût de la vie entre les zones métropolitaines à coût élevé et le coût de la vie moyen national sont dus aux différences de coût du logement.

S’attaquer au problème: politiques de confinement urbain

L’escalade réelle des prix de l’immobilier à Londres que Cheshire associe aux Ceintures Vertes, ainsi que celles des autres marchés dotés de politiques de confinement urbain ont entraîné des écarts énormes de valeur foncière, parfois pratiquement de l’autre côté de la rue. Ceci peut être observé dans « l’écart de valeur foncière » entre les parcelles voisines situées de part et d’autre d’une limite de confinement urbain. Les terrains situés à l’intérieur des limites coûtent beaucoup plus cher, ce qui reflète la valeur de l’autorisation de planification induite par la politique (voir Une question de valeurs: abordabilité du logement dans les pays à revenu intermédiaire et politique de confinement urbain).pages 17-18). Les valeurs foncières tendent à augmenter de leurs valeurs agricoles ou autres valeurs rurales de la périphérie urbaine à leur sommet au centre, ou dans la zone urbaine polycentrique moderne, dans leurs centres. Il est peu probable qu’une politique d’abordabilité du logement aboutisse matériellement tant que la politique de confinement urbain étrangle les marchés urbains et résidentiels.

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