LE PROGRAMME DE LOGEMENTS SUBVENTIONNÉS DE DENVER SE TROMPE EN MATIÈRE DE CAPACITÉ FINANCIÈRE

Grâce à une limite de croissance urbaine , Denver a un problème d’accessibilité au logement. Les loyers des appartements ont augmenté de 65% au cours de la dernière décennie, alors que le coût de la vie à l’échelle nationale n’a augmenté que de 18% et que les loyers ont augmenté en moyenne de 28%.

Une des réponses de la ville a été de créer un programme de bons de logement pour les personnes qui gagnent trop d’argent pour être admissibles à des bons de logement fédéraux mais qui ne peuvent toujours pas se permettre de louer des loyers dans la ville. En juillet dernier, il a alloué un million de dollars au programme, qui devait aider 125 familles.

Jusqu’à présent, seuls trois ménages ont pu l’utiliser. Sur le million de dollars, 180 000 dollars ont été affectés aux frais généraux d’administration, ce qui représente beaucoup d’argent pour seulement trois locataires.

Le premier problème de Denver consistait à appliquer une solution de logement abordable à un problème d’ abordabilité du logement . Le logement abordable est destiné à aider les personnes à faible revenu qui ne peuvent pas se payer un logement dans un environnement de marché libre, à ne pas faire baisser le prix du logement pour tout le monde. Même aider 125 familles ne va pas avoir un impact négatif sur le marché du logement dans son ensemble, rendu inabordable par l’intervention du gouvernement sur le marché foncier.

Le deuxième problème de Denver est l’hypothèse selon laquelle quiconque travaille à Denver doit vivre à Denver. Pourquoi cela devrait-il être vrai quand il y a des banlieues tout à fait acceptables – et moins chères – à proximité? La limite de croissance urbaine a fait augmenter le prix de tous les logements dans la région, mais (selon Zillow ) les locations d’appartements dans les banlieues telles qu’Aurora, Northglenn et Welby sont toujours considérablement inférieures à celles de Denver.

Le troisième problème de Denver est sa promotion des développements résidentiels à haute densité . La ville d’aujourd’hui est parsemée d’immeubles à appartements de cinq étages dont la construction, par pied carré, coûte beaucoup plus cher que les maisons unifamiliales. Par rapport à la construction de davantage de maisons unifamiliales, cela a rendu le logement moins abordable, et non plus abordable, pour la famille moyenne.

Le véritable problème de Denver est de ne pas s’attaquer à la cause du logement inabordable. Comme un éditorial récent en Oregon l’a noté, les coûts de logement reflètent le coût du terrain, le coût des permis et le coût de la construction. Les limites de la croissance urbaine augmentent le coût des terrains et, lorsque les villes réalisent que les promoteurs ne peuvent aller au-delà de la périphérie urbaine, les villes commencent à augmenter le coût des permis.

La plupart des terrains à Denver coûtent entre 1 et 3 millions de dollars l’acre. Les terrains dans la plupart des banlieues coûtent entre 400 000 et 700 000 dollars l’acre. Même cela coûte cher par rapport aux terres situées dans des régions ne connaissant pas de croissance urbaine, comme Atlanta, Dallas, Houston et San Antonio, où la plupart des terrains urbains coûtent environ 200 000 $ l’acre.

L’abolition de la limite de croissance urbaine permettrait aux développeurs de subdiviser des terrains beaucoup moins coûteux que ceux auxquels ils sont limités aujourd’hui, ce qui réduirait le coût des terrains dans les limites actuelles. Les villes, réalisant qu’elles doivent concurrencer les terres non incorporées, réduiraient les coûts liés aux autorisations. Cela rendrait le logement abordable pour presque tout le monde et permettrait à Denver de concentrer ses fonds sur le logement abordable sur ceux qui sont vraiment pauvres.

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