EST-IL TEMPS DE REPENSER LA DENSITÉ?

Alors que les nouvelles prévisions de croissance démographique record dans les principales capitales australiennes au cours des prochaines décennies et que l’accessibilité économique reste un défi, est-il temps de reconsidérer les principes et politiques fondamentaux qui guident la gestion de cette croissance?

La sagesse admise selon laquelle nous devrions simplement orienter le développement et les populations vers une densité de population plus élevée dans nos grandes villes, en particulier Melbourne et Sydney, est de plus en plus contestée par de nombreux acheteurs et ménages qui continuent de voter avec leurs pieds et de s’installer dans des lieux plus abordables, notamment: banlieues nouvelles, zones périurbaines et centres régionaux – dont beaucoup cherchent la maison individuelle traditionnelle.

Deux rapports récents ont mis en évidence les tendances actuelles et émergentes sur la manière dont nos villes pourraient évoluer à l’avenir et sur les opportunités et les défis qui pourraient en découler.

Les récentes projections démographiques du gouvernement victorien suggèrent que le Grand Melbourne pourrait compter neuf millions d’habitants d’ici 2056 et 11,2 millions, contre 6,5 millions en 2018. On s’attend à ce que le Grand Melbourne croisse de 1,6% chaque année, tandis Victoria pourrait croître de 1,0% chaque année.

Comment traitons-nous cette croissance?

L’ Australian National Outlook 2019 (ANO) publié récemment par le CSIRO suggère que le pays pourrait faire face à un «déclin lent» si nous ne prenons pas des mesures pour relever nos défis économiques, sociaux et environnementaux les plus importants.

Le rapport met en évidence plusieurs changements clés nécessaires pour relever ces défis et maintenir notre niveau de vie élevé, notamment en mettant l’accent sur une densification accrue de nos villes.

« Un changement urbain permettra de créer des villes abordables et bien connectées offrant un accès plus équitable à des emplois de qualité, à des aménagements axés sur le style de vie, à l’éducation et à d’autres services », indique le rapport.

Le rapport note que le «changement» pourrait éventuellement être réalisé en prévoyant des capitales plus densément peuplées, multicentriques et bien connectées afin de réduire l’étalement urbain et les embouteillages, en créant des zones mixtes d’utilisation des terres offrant diverses options de logement de haute qualité et en investissant dans infrastructure de transport innovante.

Cependant, les politiques qui orientent la plupart des gens vers des logements plus denses dans nos grandes villes ne reflètent pas toujours les besoins ou les aspirations des acheteurs et des ménages.

Les contraintes d’accessibilité financière et le fait que de nombreux ménages, en particulier les familles jeunes et établies, préfèrent une maison individuelle devraient être soigneusement pris en compte lors de la revendication d’une densité accrue en tant que politique «taille unique».

L’augmentation de la densité de population dans nos grandes villes est un moyen de faire face à une croissance démographique rapide (et souvent inattendue), mais il est utile d’examiner ce que veulent les acheteurs, les familles et les ménages et quelles solutions pourraient être envisagées.

Les jeunes abandonnent de plus en plus les villes côtières chères (où les appartements sont la principale option de logement pour les nouveaux venus sur le marché de l’immobilier) au profit d’emplacements plus abordables où ils peuvent acheter des maisons unifamiliales.

La raison est simple. Bien que de nombreux jeunes qui souhaitent vivre et travailler dans les riches capitales côtières, ils n’ont souvent pas d’autre choix que de devenir des locataires permanents, généralement dans des appartements plus petits. Ils sont parfaitement conscients que l’accession à la propriété est essentielle à la sécurité financière à long terme et à la constitution de la famille.

En réponse, les quatre cinquièmes des acheteurs de maisons de moins de 35 ans en Amérique choisissent d’acheter des maisons unifamiliales isolées en banlieue. Depuis 2010, environ 1,8 million d’Américains se sont éloignés du noyau urbain des grandes zones métropolitaines. Ils ont plutôt choisi de s’installer dans des zones moins denses où les maisons unifamiliales sont la norme.

Certains commentateurs ont fait valoir que la poussée en faveur de la densification de nos villes ne résultait pas des conditions du marché, mais des efforts concertés de certains qui souhaitaient modifier fondamentalement la façon dont les villes sont construites.

On peut soutenir que répondre moins aux besoins réels du marché et aux problèmes clés tels que l’accessibilité financière et la diminution du nombre de propriétaires occupants occupe une place moins importante.

Bien que cela ne soit pas souvent souligné, nous observons un phénomène similaire en Australie, où nos nouveaux sites et les banlieues périphériques et périurbaines sont populaires auprès de nombreux acheteurs et ménages. Cependant, sur ces marchés, l’offre est inférieure à la demande.

Nous constatons également que de nombreux centres régionaux à travers le pays connaissent une croissance démographique rapide.

L’augmentation de la densité dans nos zones urbaines représente un outil important pour répondre aux besoins d’une population croissante, mais ce ne peut être la seule stratégie lorsque nous traitons d’un ensemble complexe de problèmes, en particulier ceux qui concernent la manière et la nature de vivre et d’élever une famille.

Plutôt que de chercher à transformer simplement les villes et les zones urbaines australiennes en métropoles densément peuplées, nous devrions être plus nuancés sur la façon dont nous allons construire les villes de demain, le choix individuel et familial et les aspirations du marché jouant un rôle clé dans notre réflexion.

George Bougias est un économiste, conseiller et stratège spécialisé dans l’immobilier. Il est le chef national de la recherche pour Oliver Hume Corporation, l’un des principaux groupes de fonds immobiliers résidentiels et de services immobiliers en Australie, dirige l’équipe de recherche stratégique interne de la société. George possède une vaste expérience dans les secteurs privé et public, analysant et conseillant les gouvernements, les promoteurs immobiliers privés et les entreprises et clients institutionnels sur les divers marchés immobiliers australiens. Durant son mandat au gouvernement, George a été conseiller auprès du conseil consultatif sur l’économie de l’innovation (le plus important organe consultatif économique du gouvernement de l’État de Victoria) et économiste au sein du département du Trésor et des Finances et du département du Développement de l’État (gouvernement de l’État de Victoria). Il est diplômé de l’Université de Melbourne, où il a obtenu un baccalauréat en commerce avec spécialisation en économie et un baccalauréat ès arts en sciences politiques.

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